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房屋买卖合同的法律风险防范策略

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发表于 2015-1-23 15:19:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
合同本为明确双方的权利义务,规范交易双方行为而存在,但法律风险就像一个个暗礁,使得合同的起草者、审查者不得不提心吊胆、步步为营。在一定程度上,合同法律风险可通过收集、识别、分析、定位等系统化手段得以避免或者降低。本文主要以房屋买卖合同为例,简要阐述在合同订立过程中的主要风险点以及防范策略。
房屋买卖合同中,未进行前期调研而产生风险的典型例子有
风险行为1
未对签约对方的主体资格作详细调查,而与没有签约主体资格的相对方签约。
风险结果可能导致合同无效,一方当事人利益受损。
预防策略合同各方应当注意对签约对方的主体资格作详细调查,防止对方没有签约主体资格。比如自然人是否是该房屋的合法所有人或签约单位是否具有法人资格、签约人是否具有代理权限、现售商品房的房地产开发企业是否符合国家规定的资质等。
风险行为2
在签约前,买方未对所购买的房屋是否属于下列国家禁止转让的房屋进行调查。
风险结果如房屋属于国家禁止转让的房产范围,则该合同无效,并极有可能给买方造成重大损失。
预防策略在签约前,买方应对所购买的房屋是否属于下列国家禁止转让的房屋进行调查
(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条规定的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
风险行为3
未对合同对方的资产状况、信誉状况作调研。
风险结果合同对方很可能存在资产、信誉问题影响合同履行,导致无过错的一方遭受经济损失。
预防策略应对合同对方的资产状况、信誉状况等作调研。企业资产调查一般包括如下内容:
企业的土地、厂房、办公场所及其产权,企业车辆、设备、办公用品等;企业的对其他企业持有的股权或债券;企业的应收帐款和应付帐款,企业分支机构及其财产情况;企业股东或合伙人的资产情况。在具体实施中针对不同类型的资产从时间的角度进行分析,从而确定调查的可靠性和准确性。企业信用调查包括如下内容企业工商登记中的名称、资本金、企业法人情况、经营活动有无超越本身范围和企业经营情况;企业有无漏税、拖欠税款情况;企业进出口情况;企业与其他企业有无经济纠纷,有没有违规信息,法人有没有会影响到企业未来发展的个人违法记录;企业的支付情况等。
附:房屋买卖协议书范本

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